「电梯业主」青岛黄金岁月二手房(青岛黄金岁月小区产权)

最近很多人在问「电梯业主」青岛黄金岁月二手房(青岛黄金岁月小区产权)，今天神州网就「电梯业主」青岛黄金岁月二手房(青岛黄金岁月小区产权)展开分析。

半岛记者 刘笑笑 肖玲玲

电梯频频发生故障停摆、每天等电梯得排六七十米长队的黄金岁月小区的电梯“老大难”终于解决了！6月18日，市北区鞍山一路黄金岁月小区两部新更换的电梯正式启用，还有一部电梯也已经安装完毕，下周通过验收后也将投入使用。至此，黄金岁月6部电梯中需要更新的4部中，已有3部更新，还有1部因钱款未收齐还没有开始更换。

现场：

新更换的电梯已有两部投入使用

6月18日下午4时，记者来到黄金岁月小区。该小区大楼共有37层，居民1011户，设有6部电梯。

在电梯间，记者发现，虽然设有6部电梯，但正在运行中的共有4部，另有1部处于停摆状态，还有1部则有施工人员正在检修中。据现场电梯施工单位工作人员告诉记者，此次重新更换启用的电梯是4号和6号，正在检修的5号梯也是近期刚刚更换的新电梯，监管部门还未对其进行检验，待下周检验通过后，就立即投入使用。不过5号电梯是矮层梯，只在2楼到8楼停靠。另外，还处于停摆中的2号电梯还没开始更换，等更换完之后，就可以和4号电梯分开单双号停靠，这样就能在满足每层住户使用的同时，分解每部电梯的压力。

记者注意到，新更换的电梯，门套仍保留先前电梯的门套，因此电梯外面看上去，很难分辨哪部是新电梯。对此，电梯施工单位、上海三菱电梯青岛分公司更新优化部经理秦好亮解释，招标成功后，他们对需要更换的四部电梯均做了详细的安全检测，本着既提高电梯使用寿命和稳定性，又要减少更换成本的原则，最终实行配备高端主机，保留门套、导轨和承重梁的方案，一部电梯能省近5万元。“我们是专门做电梯更新的，所以在电梯配件保留方面有一套比较成熟的操作方案。选择保留导轨首先要进行安全监测，合格后才能保留，光是前期的校正和安全检测、清洗和支架检测等，就用了将近10天时间。在更换的过程中也会进行安全检查，必须达到与新机完全相同的安全标准才可以。”秦好亮介绍，此次黄金岁月小区需要更换四部电梯，总价格是157万元。考虑到该小区为商住房，居住人员比较多，电梯负荷大，使用率高，因此配备了高端主机，核载重量1050公斤，每秒运行2.5米。同时，将原先的四根钢丝绳缆升级到7根，增加了稳定性和使用寿命。

当天下午5时许，正值下班时分，不少小区居民陆续下班回家。在电梯间，接孩子回家的孙先生按了电梯键后，等待了两三分钟就等来了电梯。“现在换了新电梯后，节省了太多时间，终于也不用排队等电梯了。”孙先生说，自己家住27楼，在没换电梯前，只有两部电梯运行，他每天早上送孩子上学，都要提前10多分钟出门等电梯。

往昔：

曾经等电梯长龙，从电梯门排到大厦门口

黄金岁月小区曾是青岛市出了名的“问题公寓”，一说起它，很多人就会马上联想到它频频闹悬、罢工的问题电梯，半岛也曾多次进行过相关报道。

据了解，黄金岁月小区建于2002年，开始是一种“仓库型”结构，用于存放货物，2003年由房地产公司建设成商居两用楼，2005年正式投入使用。整栋楼1-6层是每层25户，6楼以上是每层29户，配备有6部电梯作为住户的上下楼工具。因来往的人比较多，电梯使用率非常高，加上年久失修，频频发生故障。其中2号、4号电梯因为使用频繁、磨损严重，为防止发生危险，2018年紧急停止使用；1号、3号电梯在2016年4月发生火情，2017年由政府出资重建；5号电梯和6号消防梯（货梯）也因故障关停。而去年，更是出现过1000多户居民使用一部电梯出行的窘况。据了解，在此次更换新电梯前，负责送居民上下楼的电梯仅有1号、3号两部电梯。

57岁的辛素芬在黄金岁月小区住了15年了，谈起电梯，让她苦不堪言。辛素芬家住22楼，出行必须依靠电梯。她说，之前因为电梯少，她和老伴两个人都不太敢出门，也因为出行不便的问题，自家亲戚也很少到家里来玩，只能在外面相聚。尤其是上下班高峰期，“等电梯没个20多分钟下不来。在一楼大厅，等电梯的长龙能从电梯门口一直排到大厦门口，排得有六七十米，比挤公交车还夸张。不光如此，电梯还时好时坏，经常坠梯、困人，真是太危险了。”辛素芬说，以前大厦内有不少公司在此办公，但是因为电梯的原因，大多数公司都陆续搬走了。

租户许杰在这里租住了三年多了，她直言，如果不是因为离公司近，她早就搬走了。许杰住在9楼，在只有一部或者两部电梯运行的时候，她上下班高峰期几乎从不乘坐电梯，都是爬楼出入。“从早上7点半就到了乘梯高峰，等个电梯耗费的时间，比我从九楼走下来都多得多。”

“在这里住的这些年，我们对消防车的声音都非常熟悉了，每次一听到消防车，准知道肯定又是电梯出现故障，把人困在里面了。”业主王至秋说，虽然自己家住3楼，但是这次更换电梯，他非常积极地把钱交上了，为的就是早点解决这个老大难问题。

破困：

多方合力，终定下电梯更新改造方案

电梯问题，已经严重困扰黄金岁月小区1000多户居民的生活。及早破解困局，成为多方一直努力的方向。

最想更换电梯的，首当其冲的便是这里的居民。2019年8月底，该公寓成立了业主委员会。吴爱华老人是业主委员会的主任，在她看来，成立业委会的首要任务，就是引入新的物业公司，并推动电梯更换。

吴爱华说，去年11月份，黄金岁月选聘了深圳润华物业集团运行有限公司青岛分公司对小区进行物业管理，润华物业入驻黄金岁月小区后，对六部电梯进行检查。随后街道根据检查结果召开会议，决定按照电梯使用管理的相关要求立即停止5、6号电梯使用，1、3号电梯即刻进行检修、保养，通过电梯年检后投入使用。小区业委会、物业公司加快启动对无法使用的四部电梯更换工作。

同时，市北区阜新路街道办事处成立了工作组，进驻到黄金岁月小区，更换电梯和电表一户一表改造。阜新路街道办事处城市管理办公室主任徐刚介绍，在更换电梯的过程中，街道办、区房管部门、区市场监管局、社区委员会以及业主委员会、物业公司多方共同努力，形成合力，分别进行征求居民意见、费用收缴、申请房屋维修基金、招投标等工作。

在征求居民意见时，吴爱华等20多名业主挨家挨户敲门。“我们中有的是业委会成员，有的是热心业主，大家几个人一组，包几个楼层，挨家挨户敲门征求意见。”吴爱华说，因为很多业主不经常在家，除了入户，他们还经常在楼下“蹲点”等待业主。就这样，他们整整跑了一个周的楼，最后得到了80％以上业主的同意。

随后，业委会又着手选择电梯品牌。“我们也发动业主积极推荐，最后选择了七八家电梯品牌进行投标。”吴爱华说，投标当天，街道办、社区、业委会、物业公司以及业主代表都参加，最后经过多方综合评议，选择了上海三菱。确定电梯品牌后，业委会又拿着征求意见表，挨家挨户让业主确认是否同意。80%业主同意后，业委会才跟电梯公司签订电梯买卖安装合同。

痛点：

思想难统一，不少业主不愿掏腰包

电梯故障频出，出行困难，这次虽然更换了3部，再加上之前政府部门出资更换的2部，比以往好了不少，但仅剩下的一部2号电梯，更新改造却还是没有着落。究其原因，便是老旧电梯迟迟不能更换普遍遭遇的痛点之一——很多业主不愿掏腰包。

吴爱华说，按照合同，更换四部电梯总费用是157万元，分摊到业主身上，单价每平方米27.5元。也就是说，每户业主需要缴纳的电梯费用在1500元到2100元。这其中，考虑到一部分业主有房屋维修基金，他们便在大厅张贴通知、在群里发通知，告知大家签字同意动用房屋维修基金，“我们大楼共总有500户居民有房屋维修基金，其中427户申请下来了，可以直接用于电梯更换，总共近70万元，也为业主减小了一部分压力。”

而整个过程中，电梯费用收缴才是最难的一环。吴爱华说，很多业主并不愿意掏钱，理由也五花八门。有的业主说自己不坐电梯，有的业主认为交了电梯维护费就不应该再交电梯费，还有的业主质疑电梯品牌选择上有猫腻，也有不少业主把房子租出去了，本人并不在这住，便称自己不使用电梯也就不交钱了……这一度让吴爱华多次想打退堂鼓。

此外，原本收缴电梯费用时，业委会想办理一个第三方账户，但是由于程序复杂，担心资金不到位耽误电梯安装，最后业委会无奈只能以吴爱华的名义开了一个个人账户，让采取转账方式的业主将钱转入这个账户，并进行公示。不过，这也为日后埋下了隐患，“有些人会觉得业委会从中挣钱了。”

辛素芬也参与了入户动员缴费的过程。在这一过程中，遇上不理解的业主说话不好听，辛素芬心里也打过退堂鼓，“但我们自己也是业主，也想自己的家园越来越好，既然选择干了就要干好。”所以，她就一直硬着头皮坚持着，“绝大多数业主还是非常配合的，以前彼此不认识的，碰了面都喊我一声‘辛姐’，还对我表示感谢，我这心里也暖暖的。”

因为收缴费用遇到不理解，至今共有800多户交纳了电梯费，还有200多户没有上交。所以，导致目前只能更换3部新电梯，还有一部无法安装。所以，目前只能更换3部新电梯，还有一部电梯的钱没有着落，导致无法安装。“我们下一步也会继续入户做工作，同时随着新电梯投入使用，相信未交费的业主感受到新电梯的便利后，也会有所改变的。”吴爱华说。

在采访中，无论是街道办、社区、业委会还是物业部门，谈到更换电梯的最大难点就是在电梯费用以及居民思想上难以统一的问题上。

对此，市南区市场监管局特种设备安全监察科赵兵建也表示，相对加装电梯，更新改造电梯虽然看似简单，但其中的阻力也是不小，“最大的难点是居民统一思想上的认识。”他表示，首先一个问题是为什么换？有人觉得凑合着能用，有人则希望换新的。再就是怎么干？有的想修，有的想换。改造过程谁牵头干？有业委会的小区可能会委托物业找公司做，那没有业委会谁来牵头……很多人说让社区牵头不行吗？对此，赵兵建表示，社区可以提供监督，可以提供指导，但电梯是全体业主所有的，“不能由社区来做这个主，还是得业主共同协商决定。”

市北区老旧小区数量多，因此很多小区都面临着更换电梯的问题。市北区市场监督管理特种设备安全监察科科长宋坤介绍，市北区一共有在用电梯7658台，其中15年以上的电梯达 1360台。2015年至今，他们共评估了317台老旧隐患电梯，这一数据每年以10%速度增长。

宋坤介绍，去年市北区已经为多个小区更新改造了20台电梯。在以往的案例中，他们也发现，老旧电梯更新改造，困难还体现在业主和物业之间的矛盾。“有些业主认为物业收取了电梯广告费和停车费等，这些都应该用于电梯更换上，而物业又拿不出这笔费用。”宋坤说，还有的矛盾集中在房屋维修基金上。根据青岛相关政策，2012年以后购房的都要交纳房屋维修基金。这就牵扯到有的业主交了有的没交，还要经过一定百分比的业主同意，提取起来相对困难。

政策：

老旧电梯更新改造可申领补贴

居民自主维修更换困难重重，政府有没有相关管理办法可依循呢？记者注意到，关于老旧电梯更新改造问题，目前青岛市南区和市北区都有相应的补贴标准。而黄金岁月小区的电梯更新，也享受到了市北区的政策补贴。

据了解，2016年，市南区政府试点启动了老旧电梯更新改造项目，对符合条件的老旧电梯更新改造给予一定的财政补贴。 2017年9月，市南区在全市率先出台 《青岛市市南区老旧电梯更新改造管理办法（试行）》，老旧电梯通过评估检测后，划分为修理、升级、更新3种处理办法。2018年11月，市南区正式发布《青岛市市南区老旧电梯更新改造管理办法》。

2018年3月，市北区印发了《公共住宅隐患电梯更新改造重大修理管理办法（试行）》，制定了全区统一的隐患电梯更新、改造或重大修理补贴标准，最高补贴额度可达15万元。

对于老旧电梯更新改造，市南区和市北区的政策基本相同。老旧电梯更新改造采取业主承担为主、政府补贴支持为辅的方式，在充分发挥业主主导作用基础上，政府通过安排配套扶持资金，对老旧电梯更新改造实行资金补助。其中，全面更换，每台给予更新改造费用30%的资金补贴，最高不超过15万元；升级改造，每台给予更新改造费用40%的资金补贴，最高不超过10万元；停机大修 ，每台给予更新改造费用50%的资金补贴，最高不超过5万元；经济适用房、房改房、回迁房等老旧电梯的更新改造费用每台给予70%的资金补贴，最高不超过30万元；廉租房老旧电梯的更新改造费用每台给予100%的资金补贴。

据市南区市场监管局特种设备安全检察科赵兵建介绍，目前市南区已经完成老旧电梯更新改造116台，涉及近40个小区，发放到位的补贴资金1320万元左右，“目前还有5个小区更新改造的18部电梯正在上报材料中。”赵兵建表示。

不过，市北区的试行管理办法今年已经到期，新的办法正在制定中，将于今年出台。宋坤介绍，根据以往经验，新办法增加了邀请第三方专家验收的流程。“以前更换新电梯后，青岛市特检院检验合格就可以。但是在实际操作中，我们发现，有些小问题不容易被发现，虽然没有重大安全问题，但是也会造成隐患。”此外，借鉴青岛市老楼假装电梯的相关规定，市北区将电梯更新改造补贴由按比例改成了定额补贴。“在试行过程中，我们发现对换件的价格方面不好控制，比如虚高采购价格，我们也不好把关。”

链接

老旧电梯更新改造补贴怎么申领

完成更新改造工程的电梯使用管理单位向旧梯改造办申请补贴资金发放，申请时需提交下列资料：老旧电梯更新改造资金补贴申请；电梯监督检验报告；电梯安全技术评估报告；电梯技术资料；施工单位出具的款项付清凭证。旧梯改造办审核合格后，由市场监督管理等部门按相关规定做好补贴资金发放工作。

房屋专项维修资金怎么用

《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》已于2011年10月20日经市十四届人民政府第22次常务会议审议通过，现予公布，自2012年3月1日起施行。房屋专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得用于办法规定之外的其他用途。市房屋行政主管部门和审计部门也会对维修资金管理情况进行监督。维修资金的支取使用应当严格按照相关程序规定，需要经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意，并进行公示，且业主可以随时登录青岛市维修资金管理信息网查询维修资金相关情况，对查询情况有异议的，可以要求复核。