「债务展期」内房股最新趋势分析（内房股频现融资 资金压力略有缓解）

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近日港股上市的内房股公布了不少融资消息。在政策稳增长的大背景下，房企生存环境有边际改善的味道，部分房企面临的流动性压力稍稍缓解，行业基本面有望逐步改善。但现阶段，房地产业的偿债压力依然很大，不少房企仍在寻求债务展期。

大型地产商龙光集团(03380.HK)周四(1月27日)早上称，公司将发行本金总额为19.5亿港元的证券，年息6.95%，除非提早赎回，否则该证券将于2026年8月4日到期；专注于大湾区的时代中国控股(01233.HK)也在同日公告，公司折价约17.07%配售股份，所得净额约3.94亿港元。

备受市场关注、深陷债务危机的中国恒大(03333.HK)也在1月26日晚间表示，争取于未来6个月内提出初步重组方案，不久前，它的内债展期方案获得通过。

首创证券最新的研报称，目前地产行业估值中枢已有所修复，地产板块未来反弹逻辑仍主要基于政策放松预期，方向确认后的政策管理力度仍将与板块上行空间构成较强的相关性。

在稳增长的大背景下，他们认为政策释放力度将逐级强化，不排除非热点城市打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。

促进房地产业良性循环

截至1月26日，已有30个省市自治区召开了2022年两会， 从各地公布的政府工作报告看，涉及房地产行业的内容并不多。在有限的篇幅里，多地继续强调“房住不炒”、加强保障性住房建设。

不过与往年不同的是，促进房地产业良性循环、满足购房者合理需求也屡被提及。而地方政府上述表述，均与去年12月中央经济工作会议的政策基调高度一致。

房企并购得到金融支持

金融机构近期接连入局房企项目并购，为房地产带来资金及综合金融服务支持。

1月26日，财联社记者获悉，招商银行近日与房地产企业华润置地有限公司、下属公司华润万象生活有限公司分别签署并购融资战略合作协议，并购融资额度达230亿元。双方拟在地产并购相关业务建立全面、长期和稳定的合作关系。

除招行外，浦发银行已发行房地产并购专项债券，而全国性资产管理公司（AMC）亦将“房地产市场定向拆弹”列入今年业务重点。

据财联社记者获悉，近期金融管理部门召集几家大型AMC开会，研究资产管理公司按照市场化、法制化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

中信证券近日发表研报称，项目层面并购可能是化解风险的关键，且项目层面的并购只有在需求托底，市场稳定的背景下才会普遍性展开。

对资金困难公司而言，能否根据债务期限结构及时安排资产处置，资产本身是否超过债务的规模，则是公司缩表后能否软着陆的关键。他们认为，这种项目层面的并购会始终坚持市场化原则，监管层乐于“撮合”，但不存在“要求”。

房企偿债压力一如既往大

不过，当前这个节点，房企偿债压力依然很大，1月26日晚间，中泛控股(00715.HK)宣布，不能支付2023年到期票据的应付利息1691.7万港元。中泛控股表示，本金总额6亿港元、2023年到期的年利率6%的可换股票据，剩余未偿还本金额为5.64亿港元。

今年1月，房企普遍迎来美元债偿债小高峰。为缓解流动性压力、避免交叉违约，有些企业与投资人就债务展期展开协商。

1月26日，华南城(01668.HK)发布公告称，2022年2月到期的11.50%优先票据及2022年6月到期的10.875%优先票据，展期事宜已获持有人的足够同意，持有人允许公司随时按面值加应计和未付利息选择性赎回任何未偿还票据。

此外，禹洲集团(01628.HK)1月24日宣布，2022年1月到期美元票据交换要约及征求同意已成功完成。公司于2022年1月20日发行了本金总额为约4.53亿美元的新票据，以交换本金总额为约4.77亿美元的票据。不仅是华南城、禹洲，近期大发地产(01668.HK)、祥生控股(02599.HK)、荣盛发展均在寻求债务展期。

值得一提的是，虽然部分房企已对到期债务进行展期，但从今年整体到期规模来看，房企偿债压力依然存在。

2022年有251家房企需要偿还到期债务，其中 22 家房企到期债务超过100亿元。在境外债方面，Wind数据显示，2022年是房企美元债兑付高峰期，到期余额为273.25亿美元。其中1月到期规模最大，达到74亿美元。