「房地产公司房价」国家为什么要搞恒大（恒大的来龙去脉解析）

今天，神州网给大家普及下关于「房地产公司房价」国家为什么要搞恒大（恒大的来龙去脉解析）的知识。

恒大之所以走的今天这个财务困境，其实用一个字就可以概括了，那就是“赌”。可以说，恒大做了一个人类历史上，作为一个商业公司所能做的最大的赌局。很不幸的，赌输了。我们就来复盘一下这个赌局。

我们知道，过去二十年，房地产公司壮大得非常快，中国有着全世界最大最多的房地产公司。但是房地产行业其实利润率并不高，百分之十几而已。那么这些房地产公司是怎么快速做大的呢？我先举例子说一下。

比如说，我是一个房地产公司，我筹集了1300亿现金。干什么呢，用来拿地。我全拍成地，哪块地好我拍哪块。

我拿到地之后，直接就把这块地抵押给银行和信托，再借出钱来。能借多少呢？可能1000亿，可能1300亿全借出来，甚至还可能借到1500亿。看你这块地怎么样了，好地甚至还能溢价借。比如说，我又借了1300亿，用来干什么呢？继续拿地。

我又拿了1300亿的地，反手就又抵押了，抵押给银行，信托或者其它的金融机构，继续借钱。我又借来了1300亿，继续参加土拍，继续拿地。拿到的地继续抵押贷款，贷出的款继续拿地。就这样循环。

当然这个循环次数不会太多，一般的房地产公司循环个两三次就不错了。为了方便大家理解，我们假设我这个房地产公司就这样循环，用1300亿本金拿地，抵押贷款，再拿地，再贷款。最终我拍下了一万亿的土地，但是同时，我也背负了8700亿的负债，对吧？

那我怎么挣钱呢？我会算好时机开工，等我预售证下来，房子可以卖的时候，正好赶上下一波房价上涨周期，我就挣大发了。房价上涨的时候房子好卖得很，我这一万亿的土地，盖成房子最少我能卖两万亿，这是最少的。我拿到两万亿的现金，还掉8700亿负债，这两万亿的房子，建筑成本加上营销，所有的成本不会超过5000亿，把成本去掉，我还能剩多少呢？两万亿减8700亿再减5000亿，我能挣6300亿。大家不要忘了我的本金是多少啊，只有1300亿，1300亿变成了6300亿，房地产公司就是这么挣钱的。

可能有些朋友会觉得奇怪，你的钱都用来拍地了，你哪儿来的钱盖房子呢，最少预售证下来之前，你地基得打好吧？框架你得完成一部分吧？你哪儿来的钱？

其实行业里的人都知道，房地产公司盖房是不需要花钱的，你有地就行了。预售证下来之前的工程款基本上都是建筑公司垫资的。要不然恒大那么多的商票是怎么回事？等到预售证下来，自然就来钱了，卖房款就进来了。

这就是以往二十年房地产公司的商业模式，房地产公司所有的钱都用来囤地，留个几十亿够公司周转就行了，你囤的地越多，加的杠杆越大，欠的债越多，未来你挣得钱就越多。

说到这儿，大家可能就理解了，国家为什么要给房地产企业划定三道红线，不允许你欠那么多钱了。卖房的钱也要托管了，你房子盖到什么程度，银行给你放多少款。这些政策真是稳准狠，招招都打到了房地产企业的七寸上了。

咱们再来说一个问题，那就是我怎么才能算好时机，等我房子能卖的时候正好是房价开始上涨的时候呢？

其实这个更简单，中国的房价上涨周期是很明显的，咱们从步入本世纪开始算，2003年非典过后，房价涨了一波，下一次上涨是什么时候呢？2009年金融危机过后。再下一次呢？2016年。你要按照这个时间周期算，六年左右一波。什么时候房价会再上涨呢？那不就是现在嘛。

其实这个时间周期是没问题的，去年下半年深圳上海的房价不就开始涨了吗？如果不是国家及时出手摁住了，那现在真的不敢想。历次房价上涨都是从一线蔓延到全国的，这次也不例外，值得庆幸的是，国家及时出手了，一棍子夯死了。

这两个问题讲完了，你就知道恒大的根本原因了。不得不承认，恒大的算计是非常精准的。2018年国家调控房地产，很多房地产公司都在瘦身准备过冬，万科高喊“活下去”，大家应该都有印象。但是恒大呢？逆势扩张，现在恒大的土地储备全国第一。怎么拿的地？就是我刚才举得那个例子。时间周期呢？也赌对了。

如果说这次恒大赌赢了，去年下半年开始的房价上涨，如果说国家没有控制住，那会是一个什么样的结果呢？对恒大来说就是四个字：“一战封神”！人类历史上最大的房地产企业就此诞生，全世界的房地产公司，有一个算一个，在恒大的面前全是弟弟。所以我说，恒大此举可以说是人类历史上商业公司所下的最大赌局，就赌今年的房价上涨。一战封神。

那有人问了，如果赌输了呢？你不是已经看见了吗？现在就赌输了嘛。输的原因大家也知道，你其实步步都走对了，就是没估算到国家控制房价的决心如此之大。还是输了。

下一个问题，全国这么多房产公司，别人怎么不赌？恒大为什么要赌？其实不光是恒大，还有一些房产公司也是这么做的，无非没有恒大下得赌注大而已。恒大要赌，有两个原因，一个是它愿意赌，第二是它敢赌。

愿意赌的原因很简单，诱惑太大了，一旦赌赢就可以唱歌了，“你在那万人中央，感受那万丈荣光。”一战封神嘛。这个就不说了，我们重点说说它敢赌的原因。

恒大这些年分红很厉害，600多亿分红了，许家印自己就拿了400亿，这400亿啊，子孙十八代都花不完了。那为什么不敢赌？赢了，唱歌。输了也不影响生活啊。换成我我也敢。

这也是现在舆论争论的地方，很多人都在问这合理吗？这个问题不好说，我们客观地来讲一下吧。

开过公司的人都知道，公司是干什么的？其实是用来切割风险的。我拿我自己来举例子。

很多朋友都知道我以前开过婚庆公司，其实不管什么地方您去看一看，从事婚庆礼仪服务的，规模不大的，基本上注册的都是个体户，很少有公司性质的。为什么呢？麻烦，你得做账。未来不想干了，注销也是麻烦。但是我一开始注册的就是公司，目的就是为了切割风险。

我们当然对客户是全力以赴的，但是你不能保证掌控一切啊，万一出点什么事儿呢？truss架子上的灯光掉下来砸着谁了，或者着火了，这些你掌控不了的。万一玩砸了，客户索赔五十万，那我的公司注册资本就十万，我赔你十万就到头了。至于说我个人有百万资产千万资产，那是我的，跟公司没关系。我赔不了你一分钱。

恒大其实也是这么回事，今年恒大还想分红，被监管叫停了，你公司都这样了你还分红呢？没分红之前，钱是公司的钱，叫停是应该的，你先处理你公司的事儿。但是说实在话，已经分出去的红利，只要许家印按照规定交过税了，那就是他的合法财产了。你再想拿回来处理公司的事儿，不可能了。这是没办法的事儿，全世界都是这个路数，法律也没辙。

可能很多人想不通，那就这么便宜他了吗？只能说不一定。我说个微妙点的吧，这部分需要悟了。

恒大除了房产之外，还有一些副业的，矿泉水，汽车，足球什么的。这一段时间大家听说过这些业务有什么消息吗？我是没听到，最少大的消息没有听到。我跟大家讲，没有消息就是好消息。大家先琢磨一下这句话怎么理解。

国家是希望恒大能够全力以赴自救，有多大的劲儿使多大的劲儿，尽可能减少损失和影响。有人说了，那么多土地储备拿出来卖了呗，他卖不了，刚才不是说了嘛，土地都抵押了。不管你用什么办法吧，要的是你全力以赴解决问题的态度，还有行动。

如果说恒大确实全力以赴了，吃奶的劲儿都使出来了，即使说还有一些后遗症，国家也是愿意出手帮一把的，毕竟这个体量太大了。而且，能体面点还是体面点好。

但是，如果说恒大不想努力，继续幻想大而不能倒，想把这烂摊子甩给社会。那估计也不好甩，想让别人帮忙擦屁股，你自己的事儿总得说清楚吧，你这些个副业说道说道呗。我估计恒大想把这些副业解释清楚还是有点难度的。所以我说，有些事情啊，没有消息就是好消息。而且这一段时间，恒大在自救的过程中态度还是不错的，也在做。至于能做到什么样？有时候看似不相干的小消息说不定还是大消息呢。这方面大家自己琢磨吧。

接下来就要引发思考了，恒大现在可以告诉我们一个道理：做事创业激进点是可以的，但是不能抱着赌一把定生死的态度去做，成则为王败则死万万不可取。一旦有一搏定生死的念头，即使说你步步都走对了，也不一定能成功。恒大这个例子多典型啊。

最后我们说说涉及到自身的一些朋友怎么办？其实对于这些朋友来说，真的没有好的建议，只能是走一步看一步。主要还是看恒大自身的态度，还是那句话，恒大全力以赴解决问题，会有人帮他的。即使有一些问题恒大真的解决不了了，比如这个楼盘恒大确实努力了，许老板把私产都拿出来了，但是拼死都解决不了了，大概率会有央企接盘。但是，如果没这态度也没行动，那真不好说。

可能还有一些朋友，想趁此捡个漏，当然有捡漏的可能啊。那这个漏能不能捡呢？我认为即使能捡也不占多数。有些人能得到一些真实的信息，他们真的可能捡到。但是多数人信息是不对等的，只抱着一个想捡漏的朴素愿望跑去了。那还是多听听老祖宗的话：君子不立危墙之下。