「地皮净资产」什么是净资产（收益率及计算公式详解）
今天，神州网给大家普及下关于「地皮净资产」什么是净资产（收益率及计算公式详解）的知识。
最近王志纲写了一篇文章，里面谈到了他在中国地产行业最佩服的两个人物，一个就是龙湖地产的吴亚军。王志纲是中国地产方面最厉害的记者，也是行业里面德高望重的人物。这么多男性地产富豪他不佩服，为何他偏偏佩服吴亚军呢？
吴亚军是龙湖地产的老板，如果你知道龙湖地产的业务状况，你就知道王志纲为何佩服她了。龙湖地产目前是中国前十的地产公司，虽然销售规模不是最大的，但是却一定是最稳健的，手握995亿的现金，但是短期负债才190多亿。龙湖一年的利润高达100多亿，另外一年的租金收入也超过了70亿，一直在发展自持物业的龙湖，净负债率才到46%。
以去年公布的三道红线来作为比例，龙湖不仅仅现在没踩线，而且过去5年都没踩线。在高杆杠运作的中国地产行业，龙湖绝对是一个另类。
事实上还有一个地产女富豪比吴亚军更厉害，这个人就是今年92岁的新鸿基太上老君邝肖卿。如果说龙湖地产稳，那么新鸿基才是真正的稳如泰山。
新鸿基的市值目前是2773亿，这个数据依然是大大被低估了。为何这么说呢？新鸿基目前的净资产已经5904亿，要知道这是净资产，而不是总资产。
碧桂园的资产也就是2千多亿而已。也就是说新鸿基的净资产足足是碧桂园的2倍多。一些地产公司通过大量持有科技公司，把总资产撑大，等于说很多资产都是虚的，一旦科技公司的市值下滑，甚至可能资不抵债。
新鸿基的资产却是实打实的现金、物业跟地皮。邝肖卿目前在香港持有500多万平方米的地皮，而在内地持有700多万平方米的地皮，这些地皮都是在核心城市的核心地段，总计高达18870亩地皮。
另外邝肖卿持有的商业物业总市值高达4215亿，包括了香港20多栋写字楼跟商业中心，另外还有内地的十几栋商业综合体。香港著名的国金中心、环球贸易广场、新鸿基中心，还有广州的天环广场、上海的国金中心这些项目都是邝肖卿的资产。
看到这些项目的名字，你就知道邝肖卿有多厉害了，因为这些商业地产项目都是在超一线城市的最核心地段。
地产公司一般分为两种，一种是房地产公司，另外一种是商业地产公司。万达就是典型的纯行业地产公司，碧桂园就是纯房地产公司。事实上这两种生意看着差不多，却是完全不同的。
香港地产大亨陈启宗曾经举了这么一个例子，他说商业地产跟房地产就像是乒乓球跟网球一样，看着差不多，其实完全不一样。
邝肖卿却少数可以把这两方面都发展好的大佬。商业地产讲究的长期回报，短期内的回报率是非常低，是属于重资产的投入。房地产却是短平快，所以两者的发生思路是完全不一样的。简单来说，如果你手里有10个亿，估计很多人愿意拿块地去开发房地产，因为这样你可能两三年就可以从10亿变成了20亿了。如果你拿10个亿去盖商场，那么你最初可能一年只能收租三四千万而已。
不过邝肖卿很早就有不一样的思路，他们新鸿基从70年代开始，收入都是一半来自租金收入，另外一半来自房地产销售收入。去年新鸿基的净利润是298亿，目前他们的租金收入已经超过了200亿。
换句话说如今商业地产对于新鸿基的贡献已经是越来越大了。新鸿基做房地产也不追求规模，他们追求的是品质。新鸿基在香港开发的房子，都是提供三年保修的。这是香港唯一一个可以做到的房地产公司，别说香港了，就是在内地也没有公司可以这么做。
邝肖卿确实非常了不起。他们有足够的耐心，慢慢去等待，等待他们投入的商业地产慢慢成熟起来。过去他们是用房地产来养商业地产，从房地产的巨额利润投入到商业地产上面，去盖楼收租。
如今他们是用商业地产的租金来养房地产，每年200多亿的租金，扣除成本跟现金储备之后，他们剩下就用来买地开发的。
因为自有资金非常重组，他们净资产负债率常年在20%左右而已，这个数字很多内地地产公司都是超过了7成，这就是最大的区别。
当年王石曾经非常羡慕新鸿基，为了学习新鸿基的模式，他甚至想要引入新鸿基到万科当股东。王石绝对是中国地产的一个传奇，他可能看中的公司，自然肯定也是传奇中的传奇。
在香港四大家族中，邝肖卿所在的郭得胜家族也是最特殊的一个，他们在多元化经营上一直非常保守，其他的家族都是多元化经营了，在地产之外的行业投入越来越多。邝肖卿却一直坚持聚焦地产。
其实邝肖卿整个家族做的事情非常简单，那就是专注，房地产获利之后用来投资商业地产，获得的租金也继续用来投资商业地产。他们的商业地产项目都是非常优质的，不追求数量而是追求质量。
万达全国盖了几百个万达广场，不过平均一个万达的租金才1亿左右，邝肖卿家族一栋香港国金中心的租金就高达90亿了。
事实上商业地产并不合适于每一个城市，必须是大城市才有空间，小城市的商业范围比较差，而地段零售是无法承担高额的租金。香港的顶级商场几乎清一色都是卖奢侈品的。低端零售受到电商冲击也是比较大的，而高端零售线下体验方面的优势，不是线上电商可以取代的，所以商业中心的价值就可以体现。
邝肖卿今年已经92岁了，她的财富也是大大被低估了，可以说她才是中国地产真正的女首富。
