「贷款公房」房地产贷款最新解析（银行对公房贷不良率上涨详解）
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近年，全国金融机构房地产贷款余额增速逐渐放缓。数据显示，2021年，全国房地产开发贷款较去年同比增长仅0.9%，全国个人住房贷款增长率由14.6%跌至11.3%。多位分析人士表示，房地产业贷款余额增速放缓有多方原因，包括房贷余额基数大、受房贷相关监管政策影响等。
截至目前，多家上市银行2021年年报数据显示，其对公房地产贷款不良率普遍上涨，包括国有大行、股份制银行及城商行等。研究人士认为，房地产企业债务风险暴露，影响金融机构对公房地产贷款的资产；但由于监管部门积极采取措施，目前其整体风险可控。
房地产贷款增速降至0.9%
近年来，全国房地产贷款余额增速正在放缓。据央行数据显示，2021年末，全国金融机构贷款余额为192.69万亿元，其中房地产贷款总额达52.17万亿元，占比27%。在房地产贷款中，房地产开发贷款余额为12.01万亿元。
房地产贷款可分为房地产开发贷款、购房贷款、证券化的房地产贷款。根据央行的定义，房地产开发贷款是指向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款；而个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。除针对个人发放的贷款外，其余均为对公房地产贷款。
2017-2021年，全国房地产开发贷款余额分别为8.3万亿元、10.19万亿元、11.22万亿元、11.91万亿元、12.01万亿元，呈上升趋势，但增速逐渐放缓，同比分别增长16.74%、22.6%、10.1%、6.1%、0.9%。房地产开发贷款增速放缓，说明银行向房地产开发企业发放的贷款增速下降。
*近年来房地产开发贷款余额情况，根据央行数据制图
个人住房贷款方面，全国个人住房贷款余额增速亦在放缓。2017-2021年，全国个人住房贷款余额分别为21.9万亿元、25.75万亿元、30.07万亿元、34.44万亿元、38.32万亿元；同比分别增长22.2%、17.8%、16.7%、14.6%、11.3%。
*近年来个人住房贷款余额情况，根据央行数据制图
针对房地产业贷款余额增速放缓的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国科技投资》记者分析道，“第一为统计上的原因，贷款余额为累积值，这个数据普遍来讲余额较多。2015年至今，房地产市场总体表现为房屋销售数据较好，总体往上走，使得房地产开发贷款较多。由于开发贷款归还期限较长，不断累积，开发贷款余额即会较高。从统计角度来讲，房地产开发贷款基数不断变大，因此增长率在减少”。
严跃进继续补充表示，第二，去年房地产贷款余额增速下降较快，亦与央行和银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》相关管控措施有关，因此房地产开发贷款增长率出现下降，“今年，增长率可能会有所反弹。国务院常务会议、央行第一季度金融统计工作发布会等，均体现刺激住房的导向，有助于活跃后续房地产开发贷款。”
中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红则认为原因有三：一是房地产贷款增长有其极限；二是房地产贷款增速放缓为贷款双方原因；三是房地产贷款还需考虑配套资金来源问题，比如准备金等。
在全联并购公会信用管理委员会专家安光勇看来，供需双方疲软，导致房地产业贷款增长率下降：此前恒大（03333.HK）、佳兆业（01638.HK）、花样年（01777.HK）、奥园（03883.HK）等大型房地产企业均爆雷，加之新冠肺炎疫情等外部因素冲击，不仅让供应方（房地产公司）开始大量倒闭，亦严重影响需求方（购买方）；大量法拍房、打折房出现，亦使大部分需求方处于观望态度，导致部分房地产销售出现停滞。
对公房贷不良率普遍上涨
对公房地产贷款增速放缓，但其不良贷款率却在上升。以国有六大行为例，2021年，各银行对公房地产贷款不良余额均呈上涨趋势。2020及2021年，有四家银行对公房地产贷款不良金额上涨幅度较大，工商银行（601398.SH）为162.38亿元、338.2亿元，建设银行（601939.SH）为90.11亿元、135.36亿元，农业银行为（601288.SH）142.09亿元、281.72亿元，中国银行（601988.SH）为299.52亿元、346.94亿元。
*国有六大行对公房贷不良率情况，根据银行年报数据制图
国有六大行中，截至2021年，对公房地产贷款不良率上，除交通银行（601328.SH）由1.35%降为1.25%及邮储银行（601658.SH）维持在0.02%外，其余四家银行均上涨。具体来看，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行的对公房地产贷款不良率分别从2020年的2.32%、1.31%、1.81%、4.68%上涨至2021年末4.79%、3.89%、3.39%、5.05%。
此外，以部分股份制银行为例，其对公房地产贷款不良贷款率亦不断上涨。
*部分上市银行对公房地产贷款不良率情况，根据银行年报数据制图
为何银行对公房地产贷款不良贷款率普遍上涨？光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向《中国科技投资》记者表示，去年下半年以来，个别房企债务风险暴露后，引发部分金融机构对房地产风险过度反应；加之疫情影响，影响居民收入与预期，楼市销售降温，房地产融资环境收紧，部分房企资金压力上升，导致部分银行对公房地产贷款不良有所上升。
周茂华认为，从上升幅度看，整体风险可控。“去年四季度以来，国内金融管理部门积极采取措施，供需两端发力，促进房地产回归‘三稳’，市场在逐步回暖中。例如积极稳妥处置化解个别高风险房企，保护消费者合法权益；对部分金融机构过度反映进行‘纠偏’，满足房企合理信贷需求，一季度房企开发贷款回归正常水平；因城施策、精准调控，满足居民合理住房需求，并加快推动长租公寓等房地产长效机制建设”。
严跃进则告诉《中国科技投资》记者，全国至少有7个城市出现首付比例下调的利好政策，包括公积金首付比例下调的三个城市，即北海、自贡和南宁，以及商业贷款下调首付比例的菏泽、重庆、赣州和佛山。
中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平认为，目前房地产融资政策已经回暖，以支持房地产良性循环；未来监管部门进一步调整按揭贷款政策，特别是在“因城施策”的框架下，地方出台一些支持居民购房的政策。周茂华进一步表示称，“随着房地产市场重回正轨，银行对房企贷款不良有望随之下降。”
